谁来打通楼市复苏最后一公里

2022-11-24 14:14:01

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来源:北京商报

过去的30天,楼市见证了历史:头部优质房企龙湖吴亚军挂靴、旭辉违约;“金融16条”落下,地产狂欢,央行出手即巅峰;呼吁已久的预售资金监管松绑,也被称为住建联手金融机构给房企的“十年未遇大红包”……

楼市终于熬到了政策拐点,但市场拐点与企业拐点却还没看到:各地新房成交量大多在11月未能恢复,二手房更难上加难,北京库存量从10万套到11万套仅用了1个月……

销售端的低迷,带来的是企业资金面的窘境,进而引发土地市场低迷。如何让政策端的“输血”尽快落到市场?谁又来打通楼市复苏最后一公里呢?

政策拐点已至

直融、发债、销售、拿地……一系列利好政策出台,“救市”图谱逐渐清晰,网上段子戏称房企从“ICU”直接进入到“KTV”。

近期地产股集体飘红,更有甚者单日涨幅超60%,连不少出险房企股价也“扶摇直上”。受吴亚军挂靴影响,龙湖集团股价曾一度跌至7.26港元/股低点,近日也已快速拉升至23.6港元/股;旭辉海外违约一度沦为“仙股”边缘,如今也迅速抽身,股价较低点上涨近215%……

股市是行业未来预期的呈现,背后是资本市场对于政策拐点已至的认可。

11月8日官宣的“第二支箭”,为民营房企带来约2500亿元债券融资,其中还特别强调,后续可视情况进一步扩容。

民营房企是市场规模主力军,但随着爆雷不断,融资方面逐渐脱节。华泰证券发布研究报告显示,仅境内债一项,民营房企的占比从2020年的62%,下降至2022年上半年的11%,降幅高达51%。

整个地产行业融资也是缩量状态。去年全年,房地产行业信用债发行规模为5490.3亿元,同比下降13.1%;海外债全年发行规模为2682.9亿元人民币,同比大幅下降40.9%;信托全年融资规模为5452.7亿元,同比大幅下降40.9%。

11月15日早间,碧桂园公告称,将配售14.63亿股股份,价格为2.68港元/股,这一价格较上一交易日收盘价折让约17.79%;配售事项所得款项净额预计约为38.72亿港元。支持民营房企配股标志“第三支箭”也已落地。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示,支持民营房企融资会是“贷款、债券、股权”“三支箭”政策组合,促进民营企业融资恢复,更有效支持民营企业发展。

政策层面,年内最重磅的无疑是被称为房地产“金融16条”的支撑政策。包括六大项16条,涉及房地产上下游产业链。“金融16条”特别强调“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”。此外,政策还确立了非常重要的风控制度,即展期政策。

受政策风向转变,出险房企债务展期也有了“良性”运行。据中指研究院数据显示,截至11月16日,约有40家房企已经完成债券展期,总金额约为1505.3亿元。

开发端,从套型“70/90”到套内“70/90”,开发商获得更多腾挪空间;消费端,已有多城市首套房贷利率进入到“3时代”,准一线杭州甚至取消“认房又认贷”,二套房首付最低降至四成。

土拍市场,此前已有多地对竞买保证金“减负”,有的甚至降至20%,缴款日期也进行适当放宽。近日,房企预售资金监管这一“紧箍咒”也有了好转迹象,按照政策要求,商业银行可与优质房企开展保函置换预售监管资金业务,置换金额最高为“保交付”资金额度的30%。换句话说,银行方面只要出具保函,监管资金就可提前让房企使用,在“进钱”方面也有了适当放松。

市场拐点没到

融资、信贷、土拍……一系列政策立体式地给到房地产行业帮扶。但政策是启动源头,市场才是落地的放大器。

尽管政策利好不断输出,但是尚未触达市场端,加上多地疫情反复,房地产市场恢复不及预期。国家统计局最新数据显示,今年1-10月,全国商品房销售面积111179万平方米,同比下降22.3%,其中最受关注的住宅销售面积下降25.5%。

今年1-10月,全国房地产开发投资113945亿元,同比降8.8%,降幅扩大0.8个百分点。至此,开发投资累计同比连续19个月收窄,连续7个月同比呈现负增长态势。

“政策传导需要时间,政策实施效果也需要时间验证。”地产分析师严跃进表示,目前行业最大问题是销售乏力,置业信心不足,即便房企都得到了融资惠及,只要销售端乏力,也很难说走出困境。

一位不愿具名的分析师告诉记者,之前零星“救市”政策,业内多吐槽“杯水车薪”,这一次不可否认力度空前。但本轮政策核心主要是供给侧发力,对需求则没有太多影响。若购房者看不到市场回暖,继续加大供给,只会增加库存量。

多数房企正选择不拿地、少拿地缓解资金压力。中指研究院数据显示,2022年1-10月,TOP100企业拿地总额11229亿元,拿地规模同比降50.2%,降幅比上月收窄1.0个百分点,连续5个月维持收窄态势。

二手房方面,以北京为例,此前北京曾出台“卖一买一置业免税”政策,二手房挂牌量迅速增至10万套,而从10万套到11万套也仅一个月时间。与之相对,北京二手房成交量近期却没有太大波动,带看量也表现平平。“这之中不乏疫情的影响,但线上问询也没有很明显的变化,二手房市场整体还是‘淡’的。”某中介机构负责人透露。

最后一公里的痛

业内普遍认为,融资端利好固然能让房企续命活下去,但需求端发力才是“脱困”之道。目前市场表现依旧困难重重。

“‘金融16条’发布一周,银行还处于总行开会研讨落地阶段。”某位列优质序列的民营房企融资副总裁直言,相比于“金融16条”,他所在公司原本预计保函置换预售金的政策会落地更快,但目前无论是集团所在的上海,还是其他分公司反馈结果,除北京因此前有试点、目前落地执行的节奏相对“有谱”,其他区域预售资金监管银行依然处于“等通知”阶段。

“这样的政策如果能够早出台3个月,也许就不会有类似旭辉这样绿档优质房企因账上躺着上百亿现金,却无奈违约的惨剧。”上述副总裁无奈呼吁,从执行端起效考虑,无论是“金融16条”还是保函置换预售金,落地执行时间不能超过11月,这样营商环境好的地方有可能年内落地。上述副总裁的担忧不是没有道理。

数据显示,房企信用债及海外债年内到期余额为1230.8亿元,2023年1月、3月、4月均为偿债高峰,单月余额均超千亿,后续房企偿债压力仍然较大。

但银行也有自己顾虑。“爆雷房企好说,不在参考范围内,眼下一系列‘绿码’房企债务违约让我们顾虑很大,毕竟银行不贷款没问题,一旦本身就有债务违约,还放了贷款,出现不良肯定是我们的责任。”某国有大行北京分行开发贷部门的负责人也无奈地感叹,眼下的市场也让该行对续贷、放贷心存疑虑:二手房的下探在加剧,新房没有复苏的迹象,这个时候除非总行给明确政策,谁都不敢迈出这一步。

除了提速已出台政策的落地外,需求端的刺激政策再次被提及。

同策研究院资深分析师肖云祥指出,根本还是信心问题,只有销售出现转折,才能重整行业信心,这是基本的商业逻辑。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水也认为,近期政策侧重点在于供给侧,“防范”优质房企再发生债务风险,“托底”保交楼。市场回暖,需要需求侧更多政策支持,如差别化信贷、限购政策优化等。

对于后市,肖云祥表示,预计政策会向销售端倾斜,但是一步到位的做法并不太可能,地方政府边际改善政策环境的措施居多。在力度上不同城市能级间也会存在分化,也体现出房地产调控“因城施策”的思路。但行业要有明显改善,还需要改变市场主体预期,如经济预期、行业预期、收入预期等。根据同策研究院对此轮楼市调控的周期判断,房地产市场会在明年年中后进入上行周期。

北京商报记者王寅浩

责任编辑:李桐

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